用力稳住！2025年楼市走向定了
中房报记者 许倩 北京报道
这一刻，注定成为中国楼市走向的关键转折点。
2024年9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，奏响政策端新强音。
10月17日，住房城乡建设部联合中央四大部门打出一套“组合拳”，直击房地产市场的痛点和堵点：
“四个取消”，取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”，降低住房公积金贷款利率、房贷首付比例、存量贷款利率、换购住房税费负担；“两个增加”，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增至4万亿元。
从中央到地方，一揽子楼市政策密集推出。政策力度和密度，超越历史任何一个时期，显示出政府为市场设立估值底线的决心。
稳住楼市，成为今明两年政策调控的主基调。
12月9日，中共中央政治局召开会议，将扩大内需放在重点工作第一位，并明确要求“稳住楼市股市”，要“大力提振消费，提高投资效益”。
楼市和股市，再次成为拉动经济的两个最重要引擎。通过稳住楼市股市，修复居民财富效应，促进消费复苏，成为2025年扩大国内需求的主线之一。
两日后召开的中央经济工作会议，再次定调，2025年，要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
“持续用力”，可见中央稳楼市的决心，非常坚定。如果说2024年是房地产筑底之年，那么，2025 年将是房地产触底、回稳、转折之年。
“我国房地产问题是在前进中、转型中遇到的问题，随着各项政策措施全面落地并持续发力，市场会进一步回稳，行业会加快回暖，房地产发展新模式将加快构建、房地产高质量发展也将逐步实现。”中央财办有关负责人表示。
回顾2024：“救市”一再加码
“房地产市场显然‘超跌’了。”这是万科董事会主席郁亮2023年作出的判断。
而2024年，房地产市场依然处于超跌状态，房地产销售规模再次缩减。
国家统计局数据显示，2024年1～11月份，新建商品房销售面积8.61亿平方米，同比下降14.3%；新建商品房销售额8.51万亿元，同比下降19.2%。
据此推断，2024年全年商品房销售规模预计会在10万亿元左右，相比2023年11.66万亿元的商品房销售额下幅较大，创2016年以来新低。
房地产投资增速仍在下滑。2024年1～11月份，全国房地产开发投资同比下降10.4%，降幅比前10个月扩大0.1个百分点。该指标连续7个月位于两位数降幅水平，且降幅仍在缓慢扩大。
回顾2024年，整个前三季度市场形势也较为严峻，商品房销售额同比跌幅持续超过22%。
国家统计局数据显示，1～9月份，新建商品房销售面积7亿平方米，同比下降17%，其中住宅销售面积下降19%；新房销售额6.8万亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24%。
克而瑞数据显示，9月份百城新房成交1900多万平方米，创下阶段性新低，只相当于2023年9月的79%，2022年9月份的59%，2018年9月份的35%。
细心观察又可以发现，自2024下半年以来，房地产销售虽持续下滑，但下滑幅度逐月收窄。这是市场在探底的信号。
比如，1～5月份，新建商品房销售面积同比下降20.3%，降幅比1～4月扩大0.1个百分点；新建商品房销售额同比下降27.9%，降幅收窄0.4个百分点。
5月份，70个大中城市中，只有两个城市新房价格环比上涨，68城下跌，创阶段性新高；二手房价格则全部下跌，0城上涨。
而1～6月份，新建商品房销售面积同比下降19%，降幅比1～5月收窄1.3个百分点；新建商品房销售额同比下降25%，降幅收窄2.9个百分点。这是销售面积和销售额首次出现降幅双收窄的情况，且收窄幅度明显。
6月份，房价也出现积极变化。70个大中城市中，4个城市新房价格环比上涨，4个城市二手房价格上涨。
这背后是，“救市”政策持续加码，市场情绪出现分化。
4月30日召开的中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。此次会议定下楼市去库存的大方向。
紧接着，5月17日，中央两次召开房地产重磅会议。上午，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰表示，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
随后，央行发布调整住房贷款最低首付款比例以及利率政策的通知。
下午，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行和国家金融监督管理总局负责人对房地产新政策作出部署，涉及收购存量房用作保障房、妥善处置盘活存量土地等一揽子重磅政策。
“517”新政后，政策由纾困，正式转向救助。降首付、降利率相继在各大城市落地，“国家队”进场“收房”，成为热门话题。从政策效果看，一、二线城市房地产市场景气度略有回升，但房价仍继续下跌。
三周后，中央再度发声。6月7日，国务院常务会议提出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
7月30日，中央政治局召开会议，对下半年工作提出要求：要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
但无奈，房地产销售仍在下滑，房价也还在下跌。要止住市场跌势，显然需要出台更强有力的政策措施。
展望2025：持续用力“稳楼市”
进入9月份，中国新一轮经济刺激方案，启动了。
9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，央行行长潘功胜、国家金融监管总局局长李云泽、证监会主席吴清出席并发声，降准、降息、下调存量房贷利率等政策悉数出台。
两日后，中央政治局召开会议，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，这是至此决策层关于房地产市场的最积极表态。就在会议召开第二日，降准、降息全面落地。
这次会议还提出，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。相比7月份中央政治局会议中“消化存量和优化增量相结合”的表述，对商品房增量的措辞从“优化”调整为“严控”，并将“严控增量”放在“优化存量”之前。政策指向更明确，态度更坚定。
这次会议还强调，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。
9月29日晚间，上海、广州、深圳相继宣布松绑此前执行的限购政策；9月30日晚间，北京调整住房限购政策。
10月17日，中央五部门联手，打出房地产超重磅“组合拳”，目标很明确，促进房地产市场止跌回稳。
一系列政策组合拳打出后，市场预期被大大提振，多地楼市出现销售高潮。
住房城乡建设部网签数据显示，10月份，全国新建商品房交易网签量同比增长0.9%，连续15个月下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，连续8个月下降后首次实现增长。
11月份，市场热度延续。11月份，中指研究院监测的全国30个主要城市的新房成交面积为1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长20.6%。以成都、武汉为代表的二线城市，新房成交面积环比增超50%。
更重要的是，市场预期起来了。信心比黄金还重要。
国家统计局所作的PMI调查显示，11月份房地产业市场预期指数比10月份回升1.1个百分点。对房地产市场从业机构的调查显示，11月份，70个大中城市部分房地产开发企业和中介机构中，预期未来半年，新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比，分别为68.5%和57.1%，表明市场机构预期趋稳。
2025年楼市怎么走？方向已经明确。
从中央政治局会议到中央经济工作会议，一致定调，2025年，要稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城市更新、城中村和危旧房改造。2025年，要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强超常规逆周期调节。
从中可以看出，高层对房地产市场止跌回稳的决心和信心。随着存量政策逐步落地显效，增量政策持续跟进发力，预计2025年房企融资环境有望进一步改善，在存量商品房和存量闲置土地收储等方面有望获得更大力度资金支持。
相信2025年，房地产市场将迎来触底回暖。
