“史上最宽松”政策能否激活楼市

退出限购

意味着需求端的纾困政策基本上到位了

5月17日，央行连发多条重磅房地产新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款的利率水平；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

近期，住房限购政策快速退出。短短两个月内，南京、成都、苏州、长沙、杭州和西安等热点城市，步调一致地退出住房限购。即便是铁板一块的一线城市，限购政策也在快速收缩。比如，华南的广州，现在只有中心区120平方米以下住房还在限购，北京也时隔13年松绑外围购房政策，户籍和非户籍在原有的名额基础上，可以增购外围一套，深圳和上海也有同样的节奏。

限购政策退出，背景就是4月30日政治局会议明确，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。客观讲，当前库存太大、需求疲弱，需要注入有效购买力修复市场动力，对冲需求下滑导致的价格信号不稳、销售回款骤跌以及行业全链条收缩和风险蔓延。当前楼市库存压力，既包含新房库存，也包含二手房库存，二者相互掣肘，与上一轮“去库存”明显不同。

当前，全面取消限购能起到什么效果，有待市场的检验。图/视觉中国

首先，房价和收入预期偏谨慎，持有多套房的需求减弱；其次，房价仍在高位，外地人口、单身人士总体购买力有限，预期谨慎加剧了该局面；再次，在售库存压力大，老旧住房价格下跌预期更强，刚需购买力不足，“卖一买一”的置换链条不畅。最后，放开限购及购房入户等，导致对周边城市、内地城市购买力的虹吸。比如，近期杭州、成都退出限购，对省内其他城市乃至全国有效购买力形成明显的虹吸效应，而购房入户更加剧了这一局面。

限购松绑，它能带来多套房的购置需求，这本身是只有在金融属性下才有的现象。但现在，这个逻辑变了，限购的基础更迭了。

当前，楼市最大的问题是库存压力大，供给和有支付能力的需求不匹配，基本面制约未解。以2.7亿新市民和外来人口为代表的刚需潜力很大，但收入和就业无法支撑库存消化；存量房供给效率不高，改善型需求潜力大，但一二手房循环不畅，同样也面临着就业和收入等基本面制约。

因此，在取消限购政策的同时，还需要政策组合拳。比如，库存大的城市紧缩供地、开工；实施老旧小区补短板改造，提升存量住房挂牌效率；盘活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房，去库存的同时能匹配购买力，活跃交易、稳定预期。

改善需求明明有潜力，但就是无法兑现。于是，要么政府直接下场，要么协会组织，各种“以旧换新”的做法开始登场。近期，南京等城市已经明确改建或收购存量住房用作保障性住房，定向解决新市民的住房需求，估计未来这一做法会推广，将去库存与保障性住房筹建结合起来。当然，更基础的组合拳还是稳定就业和收入预期。只有如此，商品房市场交投活跃，限购释放出的改善型需求、多套房配置需求才会兑现，才会带动整个市场企稳。

（作者为广东省住房政策研究中心首席研究员）

记者：李宇嘉