22家抢地丰台大红门！“北京瑞府2.0”即将诞生？

一段时间的沉寂后，12月26日，六里桥土地交易大厅再度热闹起来。

北京2023年第二十四轮土拍中，2宗地块摆上货架。其中丰台大红门地块，引发22家房企竞价、17家房企参与摇号。最终被华润幸运竞得。

另一宗大兴国际机场地块，则被新航城控股+中建科技底价成交。凤凰网房产全程进行了直播报道。

六里桥土地交易大厅现场

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今日竞拍的丰台区大红门街道大红门一期A区棚户区改造项目FT00-0516-0006、FT00-0516-0009地块，可谓万众瞩目。

大红门地块开拍前已有22家房企报名、17手报价。这其中既有越秀、建发等口碑不错的外来民企，也有中海、首开等深耕北京多年的老大哥，可谓群英荟萃。

开拍后不出意料，地块火速达到报价上限。最终，13家房企参与摇号，华润以34.845亿元的成交价成为“幸运儿”，溢价率15%。

虽然华润以4.5%的概率成功摇中，但其实，还是留了一手“马甲”。本场土拍中首次出现的新面孔，三亚东辉投资有限公司，大股东是山西东辉能源集团。

而山西东辉能源集团，就是此前在北京，注册次日即报名拿地的太原萃丰的背后实控公司。据媒体报道，太原萃丰在成都竞得热门地块十陵173亩后，由华润与东辉能源共同开发。

回溯过去，华润上次在京拿地还是2023年5月。联手中铁，以37.26亿+1.8万㎡现房销售面积竞得大兴区西红门镇6005、6007地块。

时隔近8个月，终于再次有地入账，算是华润不错的2023年终意外之喜。

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虽然可以缓一口气，但2024年，华润仍需要面对后续的地块操盘挑战。

一方面，是客群需求的不确定。

周边竞品，中海和瑞叁號院和永定金茂府，销售成绩不错，目前都是尾盘状态。永定金茂府只能等清退，中海和瑞叁號院也仅有少量108平、110平、137平户型房源在售。

究其成功原因，一是新的片区规划。丰台大红门之前是服装批发交易市场的根据地，城市界面一般。

2014年后“腾笼换鸟”，政府定位“首都商务新区”，规划、建造中的南中轴国际文化科技园、南中轴博物馆群、中央芭蕾舞团等配套，给予片区新的潜力。

大红门功能分区规划图

二是，大红门地块缺乏1000-2000万区间的高端改善新盘。新房北京金茂府门槛2000万起，上海建筑、万年花城等次新楼龄都在10年以上。

东西城的老街坊，金融街的新贵，拿着1000多万的预算无从下手。而中海和瑞叁號院、永定金茂府的出世，正好补足了这一点。

中海和瑞叁號院施工现场

三是，开发商拿出了最大的诚意和顶级产品力。“中海叁號院”、“金茂府”，都是“top级”产品系。

但高端改善置业客群毕竟有限，华润项目落地时，客群需求是否依然存在？他们是否还认同大红门地段的保值升值潜力？很多购房者相信“眼见为实”，华润项目落地时，城市界面将更新到什么程度？这些都是未知的问题。

另一方面，是利润缝差的减小。

华润、中海、金茂，三个大红门地块销售指导价相同，都是9.5万元/平。但2022年拿地时，中海和金茂的楼面价折合仅5.3万元/平。

大红门实景

华润竞得的大红门地块，折合楼面价6.82万元/平。相较前者高了1万元/平有余。这还是仅去掉了配建面积，未算建安成本的前提下。

利润缝差减小，如何保持一样的高品质、高水准？是华润2024年需要面对的挑战。

不过，北京瑞府的成功，也证明了华润在高端改善项目上优秀的操盘能力。未来，我们或许将见到第二座“北京瑞府”在丰台大红门落地。

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另一宗大兴国际机场临空经济区0105街区DX16-0105-6037地块，则被新航城控股+中建科技底价成交。

大兴国际机场地块起拍价4.5亿元，建设用地面积19113.12㎡，建筑控制规模≤38226.24㎡，销售指导价3万元/㎡，浮动8%，控高45米，容积率2.0，配建800平国际幼儿园、C级文化驿站等。

根据凤凰网房产报道，12月6日，相邻的6038地块同样被新航城控股底价竞得。建设用地面积21672.98㎡，建筑控制规模≤43345.96㎡，销售指导价3万元/㎡，浮动8%，控高45米，配建开闭所、社会公共停车场、5G基站等。

地块周边新房在售的有和悦春风3.8万元/㎡，和悦璞云2.9万元/㎡。二手房榆垡新城嘉园A区2.1万元/㎡，椿蓉园1.9万元/㎡。