美国楼市，要崩盘了

有限的住房库存、高企的房价和劳动力短缺将持续成为美国房地产市场的不利因素。由于房价增长仍然超过收入增长，购房者的负担能力在未来仍将是一个问题。摄《财经》记者金焱

花旗集团前全球外汇主管、深数宏观（DeepMacro）联合创始人兼CEO杰弗瑞·杨（Jeffrey Young）对《财经》记者指出，美国正向更高的通货再膨胀状态移动。考虑到通胀压力下降至低于趋势值的水平仅有非常短的一段时间，我们将其解读为不利于利率，也就是说，利率还会上升。

事实证明，影响美国通胀率的最大变数是住房。房租涨势则是核心通胀的主要推手。最新的通胀数据显示，美国的通胀依然顽固：美国9月CPI同比涨3.7%，持平8月增速，高于预期的3.6%，连续第三个月反弹；环比增速较8月的0.6%放缓至0.4%，但超过预期的0.3%；核心CPI同比增速从8月的4.3%放缓至4.1%；核心CPI环比增速持平8月的0.3%。美国9月PPI同比增长2.2%，大超预期的1.6%，连续第三个月超预期上涨，较8月的1.6%大幅反弹，为4月以来最大的同比增幅；PPI环比上升0.5%，也超过预期的0.3%；核心PPI同比上涨2.7%，预期为2.3%，较8月的2.2%大幅反弹；核心PPI环比增长0.3%，预期为上涨0.2%。

通胀超预期的原因来自三个方面，一是住房中的业主等价租金(OER)环比增速反弹，二是油价上涨的传导效应仍在，三是住房以外的服务通胀粘性犹存。CPI住房指数包含主要居所租金(rent of primary residence)和业主等价租金(owners’ equivalent rent, OER)两个主要分项，前者对应出租房的租金，在CPI中权重约7.6%，后者反映自住房的成本，权重约25.6%。9月主要居所租金环比增长0.5%，与上月持平，业主等价租金环比增长0.6%，较上月的0.4%反弹。后者的反弹推动了CPI住房指数超预期上涨。

即使在正常年份，秋冬季的房地产市场往往也会放缓，房价通常也会比年初有所下降，因为许多家庭不愿在开学期间搬家，购房者也会避免在假期购物。根据全美房地产经纪人协会的数据，如果2023年全年的成屋销量最终低于预期的少于400万套，那将是自1995年以来首次跌破这一整数关口。

美国房地产市场的萎缩体现在，房利美9月的调查显示，只有16%的消费者表示现在是买房的好时机，这一数据与2010年中期以来的历史新低持平。抵押贷款银行家协会的数据也显示，美国抵押贷款申请在9月下旬已降至了1995年以来的最低水平，这表明未来几个月的房屋销售预计都将持续低迷。房地产经纪网站Realtor.com的数据显示，9月上线的房源中有近18%的房屋出现了降价，是自2022年11月以来的最高比例。