房贷利率降了，还有人提前还款吗？
个人住房按揭利率长期相对偏高。通过下调房贷利率保住优质资产，不仅对银行自身有利，还可以有效降低购房门槛和贷款成本，促进潜在购房需求释放。
文｜《财经》记者 唐郡 严沁雯
编辑｜张威 袁满
“我的月供少了200元，相当于每个月省了一顿饭钱。”
来自广州的首套房贷负债人章杨告诉《财经》记者，他2021年在广州买房申请了91万元的商业性个人住房贷款，月供为4726元。
9月25日，酝酿数月的存量房贷利率下调政策正式落地实施，当日，不少借款人向《财经》记者反映，自己的房贷利率已经完成下调。章杨房贷利率由4.6%调整至4.3%，他的月供也随之降至4521元。
鉴于此前不同城市不同时期房贷利率定价存在较大差异，借款人利率下调幅度亦存在巨大差异，有人反映利率下调了2个百分点，有人则发现自己的房贷利率并未调整。
8月31日，中国人民银行（下称“央行”）、国家金融监督管理总局（下称“金融监管总局”）发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），要求商业银行通过“借新还旧”或重新约定合同利率等方式，落实下调存量首套商业性个人住房贷款利率事宜。
央行货币政策司司长邹澜介绍，调整完成后，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至贷款市场报价利率（LPR），2022年5月以后的（存量首套住房贷款）将降至LPR减20个基点，直接下调至政策下限。
政策落地首日，六大行均完成了对参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷的批量下调。对于“二套转首套”等其他情况，六大行均在手机银行上线了存量房贷利率调整专区，方便客户提交线上申请。
中小银行也在陆续参照国有银行制定并发布实施细则。邹澜表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。
据机构测算，本次利率下调将惠及约25万亿元存量首套房贷，平均下调幅度约80个基点。以贷款100万元，期限30年，等额本息还款计算，若此前房贷利率为5%，下调后为最新的LPR（4.2%），月供将减少478元，利息总额减少约17万元。
显然，存量住房贷款利率下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
央行数据显示，2022年以来，个人住房贷款余额增速跌入个位数区间并持续下行。截至2023年二季度末，个人住房贷款余额为38.6万亿元，同比增速为-0.7%，增速首次转负。
存量房贷利率调整之外，央行、金融监管总局同步下调了首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，以及二套房贷利率下限。今年以来，央行等部门先后出台首套住房贷款利率政策动态调整机制，优化住房套数认定推动“认房不认贷”等住房金融政策，不断放松住房需求端限制措施，降低购房门槛。
国家金融与发展实验室发布数据显示，2023年以来，居民部门在缓慢地加杠杆。截至二季度末，居民部门杠杆率为63.5%，较上年末上升了1.6个百分点。报告认为，这主要是因为一季度的地产交易出现了短暂的复苏，二季度地产交易量回落后，居民杠杆率仅小幅上升了0.2个百分点。
不过，近期国际评级机构穆迪将中国房地产业展望调整为负面。穆迪副总裁黎锦雄表示：“由于购房者的担忧持续，我们预计未来6个月-12个月全国合约销售额将下降约5%，而这主要受销量下降拖累。虽然中国政府最近加大了对房地产业的政策支持力度，但我们预计对合约销售额的影响将是暂时的，并且各等级城市的影响存在差异。”
在实体经济信贷需求仍显疲软的背景下，市场对央行进一步采取扩张性货币政策抱有期待。
央行降息是否还有空间？
今年以来，央行两次下调中期借贷便利（MLF）利率累计0.25个百分点，两次降准累计0.5个百分点。Wind数据显示，截至9月15日，MLF利率已降至2.5%，为2016年以来最低水平。金融机构加权平均存款准备金率为7.4%，是2018年发布数据以来最低水平。
招商证券银行业首席分析师廖志明认为，总量货币政策力度较为充足，预计到年底前将进入政策观察期。对于接下来的货币政策空间，廖志明认为，降准、降息仍有空间，但年内或许不会再有动作。
民生银行首席经济学家温彬认为，最近几次降准，法定存款准备金率5%的机构都不再纳入，5%或是现阶段法定存款准备金率的下限，与此下限相比，目前货币政策仍有较大空间。至于未来央行会否继续降息，东方金诚首席宏观分析师王青表示，这主要取决于年底前宏观经济及楼市走向。
对此，刘晓春的观点略有不同。他对《财经》记者强调，商业银行当前所面临的主要问题是信贷需求不足，与利率水平的关系不大，继续降息无济于事。另一方面，银行主要是依靠存款来派生贷款，而不是依靠央行的再贷款。央行降息不仅无法完全支撑银行的负债成本，反而有可能导致贷款价格进一步下行，影响银行收益。
在近期举办的2023外滩金融峰会上，中国社会科学院学部委员余永定指出，过去十年中，有大约七年的时间中国的PPI（工业生产者出厂价格指数）为负。从2012年5月开始，中国的CPI（居民消费价格指数）降到了3%以下，从那以后，就一直保持在很低的水平，约为2%。但与此同时，中国的经济增速也在稳步放缓，从12.2%降至2019年四季度的6%。
有鉴于此，余永定呼吁，现阶段政府最需要做的是通过扩张性的财政和货币政策，创造出良好的环境，鼓励企业投资，鼓励消费者消费。
十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦则认为，宏观政策主要起短期稳定平衡作用，增长动力主要来自结构性潜能。“如果中国经济增长主要靠宏观政策的话，那个时候中国经济已经是低速增长了。中国现在还没有到这个时候，我们还有结构性潜能，稳增长的注意力不能主要置于宏观政策之上。”刘世锦说。
同时，刘世锦表示，近一段时间，至少有一年的时间，M2（广义货币）保持11%左右的增速，而实际GDP（国内生产总值）增速低于5%，名义GDP增速也就是6%左右。所以目前M2速度不能说低了，货币政策不能说是不宽松。另外这几年财政减税让利的力度也非常大，各级财政已经绷得很紧。仅有的一点发债空间，如果导向不对，也可能是加剧而非缓解经济转型困难。
刘晓春认为，宏观调控政策的取向与如何看待目前的经济状态有关。在他看来，中国经济当前正处于由旧发展轨道向新发展轨道转轨的过程中，但当下我们已经跨出了旧轨道，还没走上新轨道，产业链、消费等方面出现了“断层”，经济新动能还未形成。“这不是普通的经济下行周期，盲目使用对付经济下行周期的‘药方’，是‘药不对症’，反而可能加大风险。”
同时，刘晓春提醒，当需求不足时就采用扩张性财政货币政策刺激需求，往往是从一个封闭经济体的角度考虑问题。中国不是一个封闭的经济体，在采取宏观政策时，需要考虑内外平衡问题。在美联储等央行仍在加息的背景下，中国央行继续降息可能事倍功半。
“在效用不大的情况下，是不是还有必要继续降息，让人民币汇率承受更大的波动压力？”刘晓春表示，“我认为合适的策略应该是先稳住市场，不要再有大的下跌，然后慢慢理顺市场机制，发挥市场的作用，寻找合适的新动能。”
(应受访者要求，文中章杨、李泉、瑜安、邓云为化名；《财经》记者陈洪杰对此文亦有贡献；作者为《财经》记者；本文刊于2023年10月9日出版的《财经》杂志)
