北京商住房库存处于高位 该如何盘活？

本报记者 王丽新 见习记者 陈潇

近日，多部门持续出台支持房地产行业健康发展政策组合拳，开发商响应政策，将“保交楼、保民生”作为首要任务。

2月26日，在“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险研讨会”上，多家房企相关负责人重点分析了北京商办类项目中商改住产品的价格变动、存量及销售情况，积极探讨如何破解商住房去化难等问题。

库存高去化难

为规范商业用地发展，2017年3月26日，北京市相关部门出台一系列政策，希望能够遏制当时“商改住”过热现象。

彼时的新政核心内容主要有三点：一是新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米；二是个人不得购买商办新房；三是停止个人购买商办新房和二手房的贷款。这即为“3.26”新政。

据中原地产研究中心统计，“3.26”新政后的一个月里，北京商住房市场实际成交跌幅99.9%，新政前一年间商住房的成交量为67013套，新政后一年间的成交量只有3589套，跌幅达94.6%。自此以后，北京商住房市场进入高库存难销售的冰封时刻。

“目前此类项目面临前期拿地成本较高、建设及运营管理资金沉淀周期长、限购后去化慢和入市项目价格倒挂的问题。”融创北京城市大宗交易负责人兼西长安壹号项目总经理张皓坦言。

对于目前北京商住房市场的现状，汇力基金董事长、原中房集团董事长孟晓苏表示，当前北京商改住的商办类项目售价普遍不高，大概是商品住宅平均价格的三分之一，北京平均房价为每平方米6万元左右，而商改住的商办类项目每平方米现在是1.8万元左右。

据北京住宅房地产业商会监测数据显示，2009年以来北京市共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米；其中已售2628万平方米，约25.67万套，未售4886万平方米，占规划可售面积的65%以上，未售中又有4172万平方米属于未上市，占规划可售面积的55.5%以上，而这些项目几乎都属于2017年前拿地。

事实上，对于开发商来说，过去高位时拿下的地，加上财务费用等持有成本，沉淀了大量资产，对其资产负债表造成重压，处理起来也颇为头疼。

某知名房企相关负责人向《证券日报》记者表示，目前公司在北京累计持有26个商办项目，累计已经投入311亿元，但很多项目都长期处于开发和空置阶段，部分办公楼因位于五六环等非核心区，而且产品总面积较大，难以匹配定制客户，造成去化困难。

此外，某民营房企北京负责人向《证券日报》记者表示，当时公司进京联合其他企业拿了一些商办项目，有部分项目已全部交付，也有部分做了长租公寓，但仍有难以处理的一块空地，从2015年至今持有8年一直处在空置状态，土地费用约达10亿元，财务费用也已高达几亿元，现在地上全是草，公司早已不在乎这个地能否挣钱，宁可亏一点，能盘活就行。

 如何盘活商住房资产？

“已经拿地的大量项目积压在开发商手里，会造成社会资源巨大浪费，应高度关注，适时予以化解。”中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红如是称。

对此，北京住宅房地产业商会会长黎乃超也表示，在限购、限贷政策持续调控下，目前，行业需要寻找途径让资产能更有效地盘活起来。

“北京地区商办新房项目多数在郊区，作办公场所的比例较少，很多项目变成了商改住。”江南集团董事长于全表示，目前，商住类住房相比商品住宅价格较低，作为住房使用的需求是存在的，但个人购买商住项目限制较多，导致成交和流动性较低。

“如果能够在合理范围内适当调整北京郊区的商住房限制性政策，在某种程度上能够推动北京楼市的平稳健康发展。”孟晓苏表示，商住房当下的售价为商品住宅的三分之一左右，如果能盘活这一市场，可以平抑北京房价。

“目前，公司持有一直没有开发的商办项目用地，这类远郊的商办项目普遍面临每户面积设计过大、很难找到客户的问题。”旭辉集团北京公司总经理张志军也向《证券日报》记者坦言，希望可以在合理范围内适度调整这类项目规划设计要求、完成改造，促进销售，尝试盘活资产。