5年跳涨1万/㎡?学区房在江门保值吗?这组数据告诉你答案
当楼市行情受调控影响时,你觉得哪类型房子的价格会始终坚挺?
或许,有很多人都会想到学区房,尤其是核心板块的学区房,譬如蓬江江侨路。
江侨路航拍
作为城市中心北移后打造成熟的居住板块,江侨路现今汇集的资源、配套可以说是至top的。
而教育资源,拥有双紫茶、范罗冈、一幼、篁庄地块中学等名校,其教育高地地位牢固,学区房一度成为房价上涨的龙头。与此同时,也造就不少标杆二手小区在短短几年房价翻了几番。
那究竟是不是每个新城区的二手房价都能靠“学区房”来保值或带涨呢?
今天,凤凰君结合几个二手平台的数据,来看下蓬江江侨路、江海府西、新会枢纽,3大新城区的学区房价格情况~
(注意:数据来源贝壳、房天下等二手平台,不代表各板块所有数据,仅供参考)
【蓬江】江侨路学区房:有盘5年跳涨1万/㎡
江侨路学区板块,主要对口两所公办名校——紫茶小学(北校区) 范罗冈小学(滨江校区)。
距今也有10年的办学时间,师资素质相对稳定,且深受江门家长欢迎。
参照2022年蓬江区公办小学地段划分,江侨路共有15个小区被划入了紫茶小学北校区(丰雅路)。
其中有12个二手小区,整体挂牌均价约1.1-1.5万/㎡,对比开盘价,上涨幅度普遍在4000-9000元/㎡。
紫茶小学北校区周边二手房挂牌情况
数据仅供参考 整理时间:2023.2.24
楼盘开盘均价
1月挂牌均价
涨幅
上城骏园
4100元/平
(2009年)
13133元/平9033元/平
帕佳图嘉悦名都
5600元/平
(2010年)
11617元/平6017元/平
越秀星汇名庭
7500元/平
(2011年)
14891元/平7391元/平海逸城邦
7600元/平
(2014年)
15520元/平7920元/平
帕佳图绿茵高尔夫
6500元/平
(2014年)
14666元/平8166元/平帕佳图世家
6500元/平
(2012年)
12544元/平6044元/平高尔夫一号
5000元/平
(2009年)
10728元/平5728元/平
越秀天悦星院
11350元/平
(2017年)
12634元/平1284元/平金丰家园
6800元/平
(2015年)
11055元/平4255元/平凯城一品
6100元/平
(2015年)
11370元/平5270元/平
成交方面,受品牌名校“魔力”影响较大的,就有越秀星汇名庭、海逸城邦、帕佳图绿茵高尔夫、嘉悦名都等楼盘。
如越秀星汇名庭,2011年开盘售价约7500元/㎡,目前小区二手房整体挂牌均价约1.48万/㎡。
据贝壳成交数据显示,在2019-2021年期间,其二手成交单价为1.5-1.6万/㎡,甚至超过周边部分新盘均价,上涨幅度约7500-8500元/㎡。
截图来源贝壳二手成交记录
即使到2022年,受口罩原因及周边新房市场影响,其二手价格也稳定在1.1-1.4万/㎡之间,涨幅也有6500元/㎡,而且价格走势都在区域参考均价之上。
截图来源江门房天下
近期,该小区一套建面约154㎡的精装四房,在2月初以总价253万成交,折合单价约16449元/㎡,成交周期仅66天,价格依然非常坚挺。
截图贝壳二手成交数据
2014年入市的海逸城邦,当时销售均价约7600元/㎡,至今也是8年楼龄的“老”小区,目前二手挂牌均价1.55万/㎡。
根据贝壳成交数据,在2019-2021年,其二手成交单价在1.3-1.8万/㎡之间,上涨幅度高达5400-10000元/㎡,成交周期最短5天。
截图来源贝壳二手成交记录
其中在2019年,该小区一套99㎡精装三房,仅6天就被有缘人收归,成交单价高达18177元/㎡,对比7600元/㎡的开盘价,5年跳涨1.05万/㎡。
截图贝壳二手成交数据
即使在去年,该盘在平台成交仅有一套房源,成交单价也去到15154元/㎡,成交总价达197万。
截图贝壳二手成交数据
同样对口紫茶北校区的帕佳图·嘉悦名都,早在2010年,其产品售价仅5600元/㎡左右。
即使受“特殊新闻”影响,亦因为有“紫茶”学位加持,如今依然是周边二手房的热门选手之一。
翻看贝壳二手成交数据,在2019-2021年期间,该盘成交单价普遍在1.1万/㎡左右,上涨幅度约5400元/㎡。
截图贝壳二手成交数据
相比其他小区,该盘的二手小面积户型也卖得比较多,成交单价在1.4-1.5万/㎡。
有中介大哥曾透露,一般在嘉悦名都买小面积段房源的客户,较多是看中紫茶北校区学位。虽然单价是比较高,但从总价来看,6、70万一套,相对来讲压力算是比较小的。
另一边的范罗冈小学(滨江校区),根据去年地段划分,也有8个小区 1个村纳入学区范围,其中6个二手小区,整体挂牌均价约1.1-1.3万/㎡。
对比开盘价格,多个10年楼龄的二手小区,涨幅普遍在4600-5500元/㎡之间。
范罗冈小学(滨江校区)周边二手房挂牌情况
数据仅供参考 整理时间:2023.2.24
楼盘开盘均价
1月挂牌均价
涨幅
保利大都会
7600元/平
(2013年)
13133元/平5533元/平
方直珑湖湾
7000元/平
(2014年)
12365元/平5365元/平
华茵桂语
7400元/平
(2013年)
12010元/平4610元/平天英月珑湾
6800元/平
(2013年)
11443元/平4643元/平
碧桂园滨江一号
12550元/平
(2016年)
13703元/平1153元/平美的公园天下
12000元/平
(2017年)
12937元/平937元/平
成交方面,如华茵桂语,2014年推货均价约7400元/㎡,近两年成交单价维持在9500-1万/㎡左右,个别成交高单价为1.3万/㎡,涨幅最高达5644元/㎡;
截图贝壳二手成交数据
方直珑湖湾,2014年推货均价约7000元/㎡,近两年成交单价普遍在1.2-1.3万/㎡,涨幅约5000-6000元/㎡之间。
2020年10月,该盘一套精装123㎡四房,成交单价16261元/㎡,对比小区挂牌均价约高出4000元/㎡的幅度。
截图贝壳二手成交数据
【江海】府西学区房:二手普涨3000元/㎡
讲到江海府西的“明星”公办名校,非景贤小学莫属,根据2022年招生地段划分,对口该校的有13个小区及1个村。
先看二手方面,有又一居·作品一号、帕佳图双子星、康城等项目,目前二手挂牌均价约9390-13000元/㎡,对比开盘价,上涨幅度最高为3694元/㎡。
江海景贤小学周边二手房挂牌情况
数据仅供参考 整理时间:2023.2.24
楼盘开盘均价
1月挂牌均价
涨幅
又一居
12500元/平
(2019年)
12070元/平-430元/平
帕佳图双子星
12000元/平
(2019年)
13167元/平1167元/平
康城
6300元/平
(2015年)
9390元/平3090元/平明泰城
6400元/平
(2016年)
10094元/平3694元/平
江海怡景湾
11600元/平
(2018年)
11967元/平367元/平
成交方面,涨幅较明显的明泰城,在2016年入市推售均价约6400元/㎡,目前二手挂牌均价1万/㎡。
据贝壳成交数据,在2020-2021年期间,个别成交单价最高在11117元/㎡,为146㎡的带装4房,成交周期6天,涨幅为4717元/㎡。
与江侨路学区板块不同的是,对口景贤小学的楼盘大多数为一手在售,因此亦成为周边新盘至亮眼的卖点之一。
像嘉华新都汇、怡福新方盛天睿、华发四季、明泰城等,目前仍有不少货量在售,且都是准现楼或现楼状态,在售均价8000-10000元/㎡。
江海景贤小学周边一手价格情况
数据仅供参考 整理时间:2023.2.24
楼盘在售面积
在售均价
装修
华发四季
79-142㎡
8000-10000元/平毛坯
时代倾城
90-130㎡
11000元/平带装
明泰城
97-133㎡
10500元/平毛坯、带装嘉华新都汇
99-177㎡
15000元/平毛坯
豪江华庭
105-125㎡
9800元/平毛坯
同为板块教育先行部队的天鹅湾小学,对口学区大多数为周边的步梯旧楼。
就次新房电梯洋房来看,涨幅较明显的为天鹅湾、名门壹号。
天鹅湾小学周边二手挂牌情况
数据仅供参考 整理时间:2023.2.24
楼盘开盘均价
1月挂牌均价
涨幅
名门壹号
7300元/平
(2017年)
9875元/平2575元/平
天鹅湾
4000元/平
(2009年)
10025元/平6025元/平
如2009年入市的天鹅湾,据贝壳成交数据,该小区在2019-2022年期间,二手成交单价维持9300-10000元/㎡,普遍涨幅达5000元/㎡以上。
【新会】枢纽学区房:有盘4年跳涨3000元/㎡
新会枢纽新城,目前板块已投入的唯一公办学校仅有——文华小学。
根据2022年的招生范围,枢纽新城共有24个小区符合该校地段划分,其中二手小区共约有9个,大部分为新会碧桂园组团。
热门二手小区成交方面,放盘较多的如新会碧桂园柏丽郡、南湖郡,在2020-2022年的成交单价维持在1-1.2万/㎡,普遍上涨3000-4000元/㎡。
文华小学周边二手挂牌情况
数据仅供参考 整理时间:2023.2.24
楼盘开盘均价
1月挂牌均价
涨幅
新会碧桂园柏丽郡
7000元/平
(2012年)
11198元/平4198元/平
新会碧桂园南湖郡
8200元/平
(2015年)
12218元/平4018元/平博富南湖壹号7100元/平
(2016年)
10816元/平3716元/平
富力南湖一品
11000元/平
(2018年)
10784元/平-216元/平
博富南湖壹号,初入市均价约7100元,在2020-2022年期间,成交单价约9000-13000元/㎡,4年跳涨近3000元/㎡。
至于新盘方面,目前在售项目比较多,毛坯交付为主,均价约8000-11500元/㎡。
文华小学周边一手价格情况
数据仅供参考 整理时间:2023.2.24
楼盘在售面积
在售均价
装修
江门钧明欢乐世界
92-143㎡
9288元/平毛坯
建发和玺
96-143㎡
11000元/平毛坯
禹洲朗廷云墅
128-143㎡
8500元/平毛坯嘉骏花园
97-120㎡
10000元/平起毛坯
骏景湾领誉
97-107㎡
11500元/平毛坯新悦锦云
95-143㎡
10500元/平毛坯领会国际
92-127㎡
10000元/平毛坯华侨城云顶
129-140㎡
10000元/平毛坯中梁兰园阅璟台
98-128㎡
8000元/平毛坯
美的海棠公馆
美的嘉华紫薇公馆
98-138㎡10500元/平毛坯海伦堡玖悦澜湾90-135㎡
8500元/平起毛坯
但值得一提的是,自2021年起新会公办学校招生录取方法,实行按照“房户一致”“房屋分离”“无房无户”三大类别进行录取。
就在去年,文华小学一类生报名622人,已远超招生人数招生217人,二类生中签率直接为0%,竞争相当激烈。
今年,板块新增新会华侨实验小学预计9月投入,预计枢纽的学位划分迎来一定变化,进一步缓解学位“争崩头”的局面,但是否能顺利入读,还要看人户类别。
那么,新一年的报读季越来越近,对于择优入学,你会选择入手怎样的学区房?欢迎评论区留言!